На смену кооперативам собственников квартир (КСК) приходят новые формы управления домами, в частности, объединение собственников имущества (ОСИ) и простые товарищества (ПТ). Согласно новому законодательству, направленному на реформирование сферы жилищно-коммунального хозяйства, к 1 июля 2022 года КСК будут реорганизованы. Какая работа в этой связи проводится в нашем районе?
Как пояснил руководитель районного отдела жилищно-коммунального хозяйства и жилищной инспекции Ескендир Егеубек, в целом по району имеется 309 многоэтажных домов. Созданием ОСИ или ПТ планируется охватить 223 дома. Пока было создано три ОСИ и 112 ПТ.
– Местные исполнительные органы не имеют законного права заставлять собственников квартир создавать ОСИ или ПТ, а могут лишь проводить информационно-разъяснительную работу и оказывать помощь в организации собраний, – уточнил Ескендир Егеубекулы. – Хотел бы также пояснить, что ОСИ является юридическим лицом, а ПТ – нет. Оба они действуют по схеме: один дом – один орган управления. Суть данной реформы в том, что теперь собственники жилья сами должны следить за ним и нести за него ответственность. Существующие же КСК необходимо реорганизовать до 1 июля 2022 года. Причем, они не упразднятся автоматически, а должны быть реорганизованы в управляющие или сервисные компании.
Также отмечалось, что самый первый шаг – это проведение собрания, на котором собственники квартир и нежилых помещений должны выбрать совет дома. Его члены будут представлять их интересы по вопросам управления и содержания общего имущества. На этом же собрании выбирают форму управления объектом кондоминиума. Или же можно доверить данный шаг совету дома. Также избирают председателя ОСИ или доверенное лицо ПТ и состав ревизионной комиссии. Важно отметить, что председателя ОСИ выбирают из числа самих жителей и сроком на один год. На этом же собрании решают, каким должен быть размер оплаты его труда.
На председателя ОСИ возлагается ответственность по управлению домом. Именно он регистрирует ОСИ в органах юстиции; составляет список жильцов и исполняет их решения; заключает договоры с подрядчиками; размещает информацию о принятых собранием и советом дома решениях в общедоступных местах; следит за исполнением обязанностей жильцов и подрядчиков; представляет отчеты о проделанной работе за месяц и за год. Он также обязан предоставлять информацию о накоплении денег на капитальный ремонт дома по запросу собственника квартиры.
Вместе с тем в течение 15 рабочих дней со дня избрания председатель ОСИ обязан открыть в банке второго уровня два счета: текущий (для зачисления денег по расходам на текущее управление объектом кондоминиума и его содержание) и сберегательный (для накопления денег на капитальный ремонт общедомового имущества). Отказаться от открытия счетов нельзя, поскольку за нарушение сроков предусмотрена ответственность. Сначала дается предупреждение. Если же не устранить нарушение в течение года, то придется платить штраф: 10 МРП для физических лиц, то есть для доверенного лица ПТ, и 20 МРП – для юридических лиц, то есть для председателя ОСИ.
Если КСК одновременно выступал и заказчиком, и подрядчиком услуг по содержанию дома, то ОСИ является только заказчиком. В его штате не будет много работников, поскольку жильцы будут привлекать управляющие или сервисные организации, заключать договоры с подрядчиками, с коммунальными службами, контролировать объемы и виды выполненных работ, их оплату.
– Устав ОСИ должен быть представлен в регистрирующий орган на двух языках и в двух экземплярах, в том числе два на государственном языке и два – на русском, – уточнил Ескендир Егеубекулы. – При его разработке проще всего взять за основу Типовой устав объединения собственников имущества. Если же они решили разработать устав самостоятельно, то в него необходимо включить основополагающие нормы Закона РК «О жилищных отношениях». Кроме того, в соответствии с Гражданским Кодексом РК наименование юридического лица не должно дублировать других уже зарегистрированных юридических лиц. К слову сказать, для этого можно использовать название жилищного комплекса или адрес многоквартирного жилого дома.
Были даны пояснения и о том, что при такой форме управления домом, как ПТ собственники квартир заключают гражданский договор, который не регистрируют в органах юстиции. На его основе они обязуются совместно управлять домом и содержать его. ОСИ же – это юридическое лицо в форме некоммерческой организации. Их главное отличие в том, что в ОСИ нужно выбирать председателя, а также за счёт ежемесячных взносов содержать его и оплачивать услуги бухгалтера. Следовательно, при ОСИ размер платежей будет выше. В связи с этим в целях экономии и оптимизации многие будут работать через простое товарищество и доверенное лицо.
После того, как собственники оформят у нотариуса доверенности, человек, избранный как доверенное лицо, сможет заключать договоры с сервисными организациями. Затем необходимо будет найти добросовестного «сервисника» – того же председателя КСК, который займётся обслуживанием дома и будет отчитываться перед доверенным лицом ПТ или председателем совета дома при форме управления ОСИ.
Опять же, если в доме находится 10-12 квартир, то лучше создать ПТ, а в домах, где менее 10 квартир, создание ОСИ или ПТ нецелесообразно.
– Сложность заключается в том, что для создания ОСИ или ПТ 60% жителей многоэтажного дома должны быть собственниками квартир, – поясняет Ескендир Егеубекулы. – Но не все дома выдерживают такое требование. К примеру, в жилом комплексе «Асыл Арман», что в Иргелинском сельском округе, 90-95% квартир еще не выкуплены, а в Каскелене, в микрорайоне «Алтын аул», один дом является полностью государственным. Во многих домах имеются проблемы с документацией, отсутствуют госакты на придомовые земельные участки. Всё это создает сложности в создании ОСИ или ПТ.
Опять же нельзя исключать сознательность и заинтересованность самих жителей. Сегодня пришло время, когда им самим нужно взять на себя ответственность за содержание своих домов. Государство же лишь дает направление, обеспечило законодательную основу, чтобы навести порядок в управлении объектами кондоминиума, чтобы в многоэтажках было тепло и уютно, а в подъездах и дворах – чисто и красиво.
Танзиля МУХТАРОВА.